在经历了2010年信贷政策的全面收紧后，房企资金链一直都未曾宽松过，而这恰恰催生了房地产基金的蓬勃兴起。

近段时间以来，越来越多的房地产基金从幕后走向台前，扮演着“救人于水火”的角色。自嘉凯城(000918,股吧)正式启动规模为50亿元的房地产基金后，又传出鼎晖投资正着手发起15亿元投资基金用以投资此前鲜有涉足的房地产领域。而歌斐资产发起地产基金的举动更是频繁，近期，又传出歌斐资产在成都发行了一只5亿余元的地产基金，且这一消息已经夯实。

房地产基金的频频之举，不得不让人慨叹，虽然房地产行业的“黄金十年”已经过去了，但房地产基金的“黄金十年”却似乎真的来了。有业内人士预计，今年房地产基金的规模将在1000亿～2000亿元之间。

歌斐资产合伙人谭文虹在接受本报记者采访时表示，2012年是地产金融的创新之年，房地产行业70%的属性都属于金融，所以我们看好地产金融的未来，更看好房地产基金在地产金融领域的发展机会，故近期我们发起基金的动作较为活跃，偏保守估计，明年歌斐资产的房地产基金要做到不低于100亿元的新增规模。

房地产基金的迅速发展在业内已基本达成共识，然而随之而来的隐忧也同样存在。“房地产基金要进行细分，发挥各自的特色，不应该成为开发商做债权融资的替代品，必须作为独立的产业，有独立的生存空间和发展规律。”赛富不动产基金合伙人王戈宏告诉本报记者。

　　歌斐频频出手

诚然，房地产基金自诞生之日起就从未摆脱掉“开发商融资工具”的角色，在实际开发层面已经成了房企资金的补充来源。

据本报记者了解，“歌斐蓝睿”地产基金采取的是合资GP形式，歌斐资产将为蓝光打造以地产基金为主的，专属服务于整个蓝光集团的金融投资管理平台，借助歌斐在资产管理领域积累的渠道、资源、团队、平台优势，通过一系列专业的金融服务，帮助蓝光地产实现战略发展目标。

谭文虹告诉记者，所谓合资GP就是歌斐资产和蓝光地产联合做GP，但由歌斐资产控股，拥有独立的对基金发展做出判断的权利。前期“歌斐蓝睿”地产基金主要投资于蓝光地产旗下项目，但不排除后期由歌斐资产物色好的项目交由蓝光地产来操作，所以说“歌斐蓝睿”地产基金并不是专门为蓝光地产服务的。

或许蓝光地产只是歌斐资产选中的好的交易对手之一，而成立“歌斐蓝睿”地产基金也并不是歌斐资产的唯一动作。

早自7月开始，歌斐资产先与卧龙地产(600173,股吧)合作，参股昆山歌斐鸿乾股权投资中心，紧接着歌斐资产引入9亿元基金与阳光城合作投资福州、厦门项目，随后又与华远地产(600743,股吧)成立上海歌斐星舟投资中心，共同开发西安房地产项目，近日又联手重庆隆鑫地产发行“隆茂”地产基金，并成功募资约5亿元。

上海的一位私募界人士在接受本报采访时认为，歌斐资产的频频出手并不是盲目出击，从今年4月其携手易居中国发起的TOP50地产母基金开始，歌斐资产在地产领域的布局就展开了，当时的轰动效应成功地为歌斐资产聚集资本开辟了路径。

“当下歌斐资产旗下的地产基金募集对象主要是信托诺亚财富的一些高净值客户，将来会考虑引进养老基金、保险公司及政府投资基金等大型投资者。依据不同的风险设计不同偏好的产品，收益率不会低于市场的同期收益率，就算是劣后类的产品，也会做到不低于20%的投资回报。”谭文虹坦言。

　　变化中发展

今年以来，国家对房地产行业的高压政策始终没有改变，房地产开发贷也是银行目前比较严控的贷款种类，而这给房地产私募基金的迅速成长带来了机遇。截至10月底，国内人民币房地产基金市场拥有近百家专业管理机构，224只房地产私募基金，管理资金规模超过1000亿元。而在2010年之前，人民币房地产私募基金仅有20多只，管理资金规模约100亿元。

但对于房地产基金的发展现状，业内众说纷纭。中国房地产基金联盟秘书长闫宗成形象地将现阶段的房地产私募基金比喻成“饲料供应商”，尽管房地产私募基金在开发商资金困难时给予“雪中送炭”，但事实上，开发商还远远没到愿意“割肉”的时候，目前的房地产私募基金也没有匹配的能力去实现全产业链的覆盖。

嘉富诚国际资本总裁郑锦桥在接受本报记者采访时认为，今年房地产基金的整体规模发展较快，运作手法和结构也从过去单纯的借贷、委托贷款模式转向了股权加债权、夹层投资等多模式，甚至有很多PE基金都在朝房地产基金方向发展。房地产基金的介入，一方面解决了房地产开发企业的资金问题，更重要的是解决房地产企业规范化运作的问题，使房地产企业由过去单一的股权结构转化成由股权投资基金和开发商创始合伙人共同持有的模式，这是一种很微妙的变化。

谭文虹亦看好房地产基金未来的发展，并表示，“目前房地产基金的发展都在摸索过程中，还很难预判哪种模式更适合中国的房地产市场，但可以预见的是未来具有巨大的增长速度，关键是要做好投后管理及投资者关系维护。”

“未来中国房地产市场的发展，必须是债权融资和股权融资同时成立的，这是一个很大的市场空间。房地产基金并不是替代品，它面临的问题就是融资，现在是通过银行和第三方融资，未来房地产基金必须要有自己的融资品牌，让很多投资人觉得在做资产配置的时候，房地产基金是一个重要的配置领域，这样才会有融资规模，然后才会有项目规模，最后才能展示独特的经营模式，它有它自己的发展规律，这是大家需要面对的。”王戈宏分析道。